Trình tự, thủ tục đính chính và cấp đổi sổ đỏ?

* Bạn đọc Hoàng Văn Lộc (thành phố Thái Bình) hỏi: "Tôi muốn cấp đổi Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất thì trình tự, thủ tục được quy định ra sao?"

Liên quan đến câu hỏi trên, Luật sư Hà Thị Khuyên, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, cho biết: Tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định “Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất” (hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất. Tài sản g??n li???n với đất được cấp Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất là nhà ở, công trình xây dựng g??n li???n với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g??n li???n với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất tại Luật Đất đai.

Tại điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất. Theo đó, việc cấp đổi giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất đã cấp được thực hiện đối với các  trường hợp sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất; Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

- Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất quy định tại khoản 7 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp;

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi h??, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng;

- Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

- Thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản g??n li???n với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Giấy chứng nhận đã cấp. Đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này thì trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản g??n li???n với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP phải thể hiện thông tin các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình;

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất quy định tại điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Khi thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp cần tuân thủ các trình tư, thủ tục sau:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g??n li???n với đất nộp hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g??n li???n với đất. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như:

- Khai thác, sử dụng thông tin về tình trạng hôn nhân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư đối với trường hợp quy định tại điểm e khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Trường hợp không khai thác được thông tin về tình trạng hôn nhân thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g??n li???n với đất nộp bản sao giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ khác về tình trạng hôn nhân. Trường hợp thay đổi địa chỉ của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm h khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì cơ quan giải quyết thủ tục sử dụng thông tin từ văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi để giải quyết thủ tục;

- Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì thực hiện kiểm tra thực địa và đối chiếu với hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã cấp để xác định đúng vị trí thửa đất;

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất thì thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 12/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất; trao Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp do đo đạc lập bản đồ địa chính mà bên nhận thế chấp đang giữ Giấy chứng nhận đã cấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất cho bên nhận thế chấp; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất được cấp. Việc trao Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất được thực hiện đồng thời giữa 3 bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g??n li???n với đất và bên nhận thế chấp; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g??n li???n với đất ký, nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho bên nhận thế chấp; bên nhận thế chấp có trách nhiệm nộp Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

* Bạn đọc Nguyễn Văn Toàn (Cầu Giấy, Hà Nội) hỏi: "Trong quá trình là sổ đỏ do sơ suất nên có một số sai sót. Nếu tôi muốn đính chính sổ đỏ đã cấp thì cần phải làm những thủ tục gì và theo trình tự như thế nào?"

Đối với câu hỏi này, Luật sư Hà Thị Khuyên, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, phân tích: Theo quy định tại Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 quy định trình tự, thủ tục đính chính giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất đã cấp.

Nộp hồ sơ đính chính giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất được thực hiện như sau:

- Trường hợp cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận và đề nghị nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính;

- Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận cấp lần đầu có sai sót thì nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

- Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản g??n li???n với đất có sai sót thì nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ nộp thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g??n li???n với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót, gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản g??n li???n với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản g??n li???n với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản g??n li???n với đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

 Trường hợp Giấy chứng nhận cấp lần đầu có sai sót thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện:

- Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;

- Kiểm tra hồ sơ, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

- Trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sỡ hữu tài sản g??n li???n với đất;

- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản g??n li???n với đất có sai sót thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

- Kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

- Xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quy???n sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản g??n li???n với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp./.