Khai thác quỹ đất dọc tuyến đường sắt đô thị và Vành đai 3 TPHCM: Tạo nguồn lực thúc đẩy phát triển

Phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai

Sở TN-MT TPHCM vừa trình UBND TPHCM đề án “Tạo và khai thác quỹ đất tại các vùng phụ cận nhà ga dọc tuyến đường sắt đô thị số 1, số 2 và vùng phụ cận các nút giao thông tuyến Vành đai 3 TPHCM theo Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM”. Nghị quyết 98 có cho TPHCM thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù về quản lý đầu tư, thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD).

Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng cho biết, thực tế cho thấy, việc sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn TPHCM hiệu quả thấp. Hiện còn hàng ngàn hécta đất nông nghiệp và các khu đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý dọc theo quy hoạch các tuyến đường sắt đô thị, tuyến Vành đai 3 TPHCM và các trục đường giao thông chưa khai thác hiệu quả.

Từ những nguyên nhân trên, Sở TN-MT TPHCM cho rằng cần phải có giải pháp thực hiện các dự án quỹ đất để phục vụ công tác tái định cư, xây dựng nhà ở xã hội, bán đấu giá tạo nguồn thu cho ngân sách TPHCM để đầu tư hoàn thành các dự án giao thông.

Nếu khai thác tốt quỹ đất dọc các tuyến metro số 1 và metro số 2 cùng tuyến Vành đai 3, TPHCM sẽ có được nguồn thu khá lớn cho ngân sách đáp ứng đầu tư cho các dự án trọng điểm; thu hút các nhà đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại, dịch vụ; tạo quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội, chỉnh trang đô thị, hình thành các khu đô thị văn minh hiện đại…

Nhiều phương án bồi thường

Theo tính toán của đề án, khi thực hiện khai thác bán đấu giá một số khu đất do các cơ quan nhà nước quản lý phụ cận tuyến metro số 1, metro số 2 và Vành đai 3 TPHCM (giai đoạn thực hiện 2025-2027), ngân sách chi 8.640 tỷ đồng để đầu tư xây dựng hạ tầng các khu đất do các cơ quan nhà nước quản lý sau đó bán đấu giá dự kiến ngân sách nhà nước thu về 116.132 tỷ đồng.

Trong đó, bán đấu giá dọc các tuyến đường sắt đô thị số 1, số 2 dự kiến thu được 25.284 tỷ đồng. Bán đấu giá các khu đất dọc tuyến Vành đai 3 TPHCM dự kiến thu 90.848 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết thêm, đề án còn đưa ra phương án tạo quỹ đất theo phương thức bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác hoặc nhà ở tại các khu đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quản lý. Theo đó, thực hiện 7 dự án với tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hơn 104.000 tỷ đồng. Thực hiện theo phương thức bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác với dự kiến 50% trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận tiền thì kinh phí chi trả khoảng 50.633 tỷ đồng. Trong trường hợp này, TPHCM sẽ có thêm quỹ đất với tổng diện tích 105ha giá trị ít nhất là 52.897 tỷ đồng. Quỹ đất này để phục vụ tái định cư, xây dựng nhà xã hội… Sau khi hoàn thành các dự án tạo quỹ đất, TPHCM sẽ có tổng diện tích đất khai thác (mật độ xây dựng 40% diện tích 90,3ha) với giá trị ít nhất 453.681 tỷ đồng.

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, cho rằng, đối với khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt, có thể áp dụng mô hình Nhà nước đền bù cho người dân, thu hồi đất và tổ chức lại không gian đô thị.

Đối với khu vực đô thị hiện hữu, mô hình tái điều chỉnh đất để tổ chức lại không gian xung quanh nhà ga metro sẽ phù hợp hơn. Theo đó, Nhà nước không thu hồi đất mà người dân sẽ góp quyền sử dụng đất vào dự án phát triển đô thị và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn hoặc diện tích sàn xây dựng, phần diện tích đất còn lại dùng để làm công viên, các công trình tiện ích xã hội, làm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chi cho quản lý dự án...

“Mô hình này được áp dụng mạnh mẽ ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Brazil, góp phần lớn trong quá trình phát triển đô thị trong thế kỷ 20 tại các quốc gia này. Mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng ở Hà Nội và TPHCM”, TS Phạm Trần Hải cho biết thêm.

TS Phạm Trần Hải nêu điểm thuận lợi để phát triển TOD, đó là Điều 219 Luật Đất đai năm 2024 cho phép góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Đây là cơ sở pháp lý để tổ chức lại không gian đô thị trên cơ sở có sự tham gia (góp đất và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn) của cộng đồng người dân địa phương.

Việc nguồn lực thu từ đất và từ đất phát triển các dự án theo mô hình TOD là một quá trình tương hỗ nhau để tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội không chỉ cho khu vực dự án mà còn lan tỏa cho cả khu vực xung quanh.